“가을 보다는 봄”에 매매를 하는 것이 조금 더 유리

우리나라의 경우 일반적으로 “이사시즌”이라는게 있는데, 봄과 가을이 바로 그 때입니다. 왜 그런지는 모르겠지만, 여름은 너무 덥고 겨울은 너무 춥기 때문에 활동하기 좋은 봄과 가을에 이사가 많아서 그런게 아닐까 생각해봅니다.

급매로 내놓았다면 언제든 상관없이 빨리 팔리는 것이 좋겠지만, 그런 상황이 아니라면 언제 팔아야지 조금 더 좋은 가격을 받을 수 있을 것인가도 한번 고민해 보게 되는데, 세금의 측면에서만 생각해 본다면 일반적으로는 “가을 보다는 봄”에 매매를 하는 것이 조금 더 유리한 경우가 있습니다.

1. 주택의 취득가격을 모르는 경우의 세금의 계산방법

물건을 사고 팔 때의 이익이라는 것은 “이익 = 파는 가격 ? 샀던 가격”으로 결정하게 됩니다. 부동산도 마찬가지로 “이익(시세차익) = 파는 가격 ? 샀던 가격”이 되고, 이러한 시세차익에 대해서 세금을 내게 되는 것입니다.

얼마 받고 팔았는지를 모르는 경우는 없지만, 얼마 주고 샀는지 모르는 경우는 꽤나 많이 발생합니다. 특히나 아주 오래 전에 산 경우나, 직접 자기가 지은 경우에는 매매계약서를 가지고 있지 않거나 집을 지을 때 들어간 비용에 대한 영수증을 보관하고 있지 않아서 취득가격을 알아내기가 어렵게 됩니다.

취득가격을 모른다고 해서 “0”으로 놓고 계산해버린다면, “이익 = 파는 가격”이 되버려서 판 가격에 대해 전부 세금을 내야 되는 경우가 발생하게 되므로, 이런 경우에는 다음과 같이 계산한 금액을 취득가격으로 보게 됩니다.

취득가격 = 판 가격 x 취득 당시의 주택의 기준시가 / 양도 당시의 주택의 기준시가

2. 주택의 기준시가란?

주택의 기준시가라는 것은 “국가에서 정한 그 주택의 가격”입니다. 즉, 예를 들어 실제 매매가격은 5억이지만 국가에서 봤을 때 그 주택의 가격이 3억이라면 그 3억이 “국가에서 정한 주택가격”인 것입니다. 쉽게 말하자면, 국가에서 정한 “주택의 물가”라고 이해하시면 되겠습니다.

이러한 주택의 기준시가는 매년 4/30일에 발표가 되고, 그 금액은 해마다 조금씩 오르는 경우가 보통입니다. 따라서 일반적으로는 “양도 당시의 주택기준시가 > 취득 당시의 주택기준시가”가 되는 것입니다.

3. 봄에 팔면 좋은 이유

취득가격을 구하는 계산식을 보게 되면, 양도 당시의 주택의 기준시가가 커지면 커질수록 취득가격이 작아지는 구조로 되어 있습니다. 취득가격이 작아지면 “이익(시세차익) = 파는 가격 ? 취득가격”에 따라 이익이 커지게 되서 세금을 많이 내게 됩니다.

양도 당시 주택기준시가↑ → 취득가격↓ → 시세차익↑ → 세금↑

기준시가를 우리가 정할 수 있다면 양도당시의 주택의 기준시가를 적게 해서 계산을 하면 되겠지만, 우리가 정할 수 있는 부분이 아니기 때문에 “양도 당시의 주택기준시가”가 조금이라도 더 작을 때 파는 것이 세금을 적게 내는 방법이라는 것입니다.

또한 이러한 주택기준시가는 매년 4.30일 이전에 팔면 작년의 주택기준시가가 적용되고, 4.30일 이후에 팔면 올해의 주택기준시가가 적용되기 때문에, 주택의 기준시가가 해마다 오른다고 가정하면 작년의 기준시가를 적용받는 것이 조금 더 유리하고 따라서 올해의 기준시가를 적용받는 “가을”보다는 “봄. 정확히 얘기한다면 4.30일 이전의 봄”이 절세측면에서 더 유리하게 되는 것입니다.