주택임대의 모든것

주택임대사업의 모든것

1. 총설 IMF이후 기존의 부동산 거래에 대한 패러다임이 급격히 변화되어 부동산에 대한 투자형태가 많이 달라졌습니다. 그중 가장 중요한 변화는 부동산시장도 주식시장과 마찬가지로 중요한 실물시장의 하나로서 합리적인 투자와 원칙의 시장 논리가 적용된다는 것입니다. 이러한 관점에서 볼 때 최근의 변화된 부동산시장의 구조에서는 보다 새로운 투자기법과 분석도구가 요구됩니다. 따라서 전문가들은 부동산투자에 관심이 있는 사람들에게 투자방법에 대한 많은 조언하고 있는데 그 중의 하나가 주택임대사업에 관한 것입니다. 실제로 요즘과 같이 집값 상승률과 금리가 낮을 때는 합법적인 절세로 수익성도 높이고, 은행이자율 이상의 고정수입을 확보할 수 있는 임대 주택사업이 매우 유리합니다. IMF이후에 임대료가 떨어져 과거보다 수익성이 낮아졌다고 하지만, 그래도 부동산중에서는 매매가 대비 전세가 상승률이 50%를 넘는 종목은 주거용 주택입니다. 더욱이 미분양 해소를 위해 건설업체에서는 중도금을 잔금까지 이월시켜주거나 각종 장기저리융자혜택을 주고 있기 때문에 잘만 활용하면 초기 투자자금 부담 없이 임대주택사업을 시작할 수 있는데 특히 임대주택사업은 부동산 투자에서 가장 세제 혜택이 많은 것으로 평가되고 있습니다. 예를 들면 개인이라도 전용면적 60㎡(18평)이하 공동주택(신축 또는 분양)을 2가구이상 구입할 경우, 취득세, 등록세가 전액 면제되고, 또 2가구 이상 주택을 임대할 경우에는 보유 시 재산세가 규모에 따라 전액 또는 절반정도 감면되고, 임대 의무기간인 5년이 지나면 팔 때 양도소득세를 전액 면제받게됩니다. 아파트뿐만 아니라 대지가 넓은 단독주택의 경우, 기존주택을 헐고 분양과 세대당 개별등기가 가능한 다세대주택이나 연립 주택을 지어 일정기간 임대한 뒤에 분양하는 방식도 생각해 볼 수 있습니다. 여기서 한가지 알아두어야 할 것은 세금감면 혜택을 받으려면 반드시 관할구청 주택과에 임대사업자로 등록해야 한다는 것인데, 임대사업자로 2가구이상 주택이 등기되어 있거나 매매계약서가 있어야만 나중에 양도소득세 등을 감면 받을 수 있기 때문입니다.  2. 주택임대사업의 절차 가. 주택의 매입 임대사업을 영위하기 위해서는 일반주택의 경우 2호, 공동주택의 경우 2세대 이상의 주택을 소유하고 있거나 매입계약서를 체결한 상태여야 합니다. 이 경우 세금감면을 많이 받기 위해서는 25평형대 이하의 공동주택을 취득하는 것이 유리합니다. 나. 임대사업자 등록 임대사업자로 등록하고자 하는 경우 다음의 서류를 구비하여 거주지 관할 시,군,구 주택과에 제출하여야 합니다. ①주민등록초본 또는 주민등록증 사본(법인은 법인등기부등본) ②주택을 이미 소유하고 있는 경우는 임대주택의 등기부등본 ③주택의 매입계약을 체결하거나 분양계약을 체결한 경우는 매입계약서 또는 분양계약서 다. 세무서에 사업자등록 신청 임대사업을 개시 후 20일 내에 사업자등록을 주소지관할 세무서에 신청해야 합니다. 라. 임대조건의 신고 임대사업자가 임대주택을 임대하고자 하는 경우(임대조건 변경신고 포함)에는 임대차계약기간· 임대보증금· 임대료 등 임대조건에 관한 사항을 신고하여야 하는데 신고하고자 하는 임대사업자는 입주예정일 10일전 (변경신고의 경우에는 변경일 10일전, 매입임대주택에 기존의 임차인이 있는 경우에는 전소유자와 임차인간에 체결된 계약의 임대기간 종료일 10일전)까지 임대조건 신고서에 표준임대차계약서를 첨부하여 당해 임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 합니다. 3. 임대사업자의 세제혜택 임대사업에 있어서 가장 매력적인 두 가지는 안정적인 수익을 추구할 수 있고 또한 부동산의 가격 상승시에는 이로 인한 이득까지 챙길 수 있다는 데 있습니다. 여기에다 임대사업 활성화를 통한 건설경기부양에 대한 정부의 의지로 각종 조세혜택까지 주어집니다. 이러한 세금감면혜택을 많이 받기 위해선 임대주택 규모가 전용면적 기준으로 18평을 넘지 않도록 하는게 유리한데 이는 임대주택사업자에 대한 혜택이 18평이하 주택에 집중돼 있기 때문입니다. 세제혜택을 매입시와 보유시 그리고 양도시로 구분하여 알아봅니다. 가. 매입시 혜택 전용면적 18평이하 주택을 신축하거나 분양 받아 임대주택사업을 하면 취득세와 등록세(부가세포함)가 전액 면제됩니다. 다만 취득세와 등록세는 임대 주택사업자가 임대를 목적으로 건축하거나 최초로 승계 취득(신규분양포함)했을 때만 감면혜택이 있다는 점에 유의해야 합니다. 나. 보유시 혜택 전용면적 18평이하 주택으로 임대주택사업을 하면 재산세를 50% 깎아 주고 또 주택에 딸린 땅에 대한 종합토지세도 합산과세 되지 않고 0.3%의 분리과세 세율이 적용됩니다. 또한 임대사업자에겐 간주임대료(임대 보증금에 은행 정기예금 이자율을 곱한 금액)규정이 적용되지 않습니다. 따라서 임대보증금만 받고 세를 놓는 경우는 소득세부담이 전혀 없습니다. 다. 양도시 혜택 주택을 팔 때는 양도소득세를 내야합니다. 그러나 전용면적 25.7평이하 주택으로 10년이상 임대사업을 한 후 팔면 양도소득세가 전액 면제되고, 또 95년이후 취득한 주택을 5년 이상 임대해도 양도소득세를 내지 않습니다. 95년 이전에 취득한 주택으로 10년이상 임대사업을 하면 양도세가 전액 면제되지만 임대기간이 5-10년이면 양도세가 50% 감면됩니다. 4. 주택임대사업을 할 때 반드시 검토해야 할 사항 주택임대사업에 대한 요건에 대폭 완화됨에 따라 일반인들도 많은 관심을 보이게 되었습니다. 언뜻 보기에는 집만 사놓으면 임대사업을 시작할 수 있을 것으로 보이지만 다른 모든 사업이 그런 것처럼 철저한 준비없이 시작하면 낭패를 당할 가능성이 매우 큽니다. 이제 임대사업에 반드시 검토해야할 필수사항을 알아봅니다. 예를 들면 오피스텔 같은 것들은 주거용 건물이 아니기 때문에 주택임대사업 대상이 아닙니다. 가. 임대사업에는 소형아파트가 적합하다. 임대사업의 취득세, 등록세, 양도소득세 등 세제혜택은 전용면적 18평 이하에 비교적 많이 집중돼 있고, 임차수요도 중소형에 많기 때문입니다. 그리고 관리에 많은 시간과 비용이 드는 다세대주택이나 개인주택보다는 아파트가 또한 더 유리합니다. 나. 발전가능성과 수요가 많은 곳을 찾아라. 교통이 편리한 역세권이나 공단, 학교 주변 등 전.월세 수요가 많은 곳을 찾아야 임대료가 높고 임대가 잘 됩니다. 또한 현재 임대료를 조금 받더라도 지하철이 생기거나 지역이 발전해 아파트 가격이 상승하면 이로 인한 이득도 챙길 수 있는 곳을 찾아야 합니다. 다. 가급적 월세로 임대하라. 저금리시대의 도래로 인하여 목돈이 들어오는 전세보다는 확실한 현금수입을 보장하는 월세임대가 더 유리합니다. 라. 임차인의 수요를 파악하라. 지역에 따라 대학생, 직장인, 신혼부부용 등 임대대상을 구체적으로 정하고 그에 맞춰 집을 짓거나 매입해야 장기적으로 안정적인 임대사업이 가능합니다. 또한 대학생수요가 많은 곳이나 테헤란로 부근 오피스텔은 물론 주택가의 소형임대아파트에서도 인터넷을 위한 초고속 통신망 설치 등은 반드시 필요합니다. 마. 과도한 차입금을 피하라. 어느 사업이나 차입금이 많으면 그만큼 운신의 폭이 적게 마련입니다. 임대사업에서도 과도한 차입금은 절대 금물입니다. 아직 10%전후의 대출금리가 적용되고 있기 때문에 임대가 조금 늦어진다거나 하면 바로 금융비용으로 인한 손실이 발생하기 때문입니다. 바. 부동산임대사업자의 사업자등록신청 부동산임대사업자의 사업자등록신청은 원칙적으로 물건지가 있는 각각의 사업장 관할세무서에 하여야 합니다. 그러나 개인이 단독주택은 2호 이상 또는 공동주택은 2세대 이상을 임대할 경우에는 임대주택사업법에 의하여 주소지 시장이나 군수 또는 구청장에게 주택임대사업자로 등록할 수 있으며, 이러한 경우 임대주택과 임대 사업자로 등록한 사업장 세무서가 다르더라도 사업자의 선택에 따라서 임대사업자로 등록한 사업장의 주소지 관할세무서에 사업자등록신청을 할 수 있습니다. 5. 다가구주택과 다세대주택의 임대사업 가. 총설 IMF이후 추락한 부동산가격은 표면상으로는 1999년 이후 거의 회복된 것으로 보였고, 실제로 아파트 가격은 IMF이전 수준을 넘어선 곳도 많은 것이 사실입니다. 그러나 단독주택 또는 다가구주택은 조금 다릅니다. 1998년 말부터 주택가격이 회복세를 보여 왔지만 다가구주택의 소유주에게는 별로 와 닿지 않는 이야기였습니다. 이러한 다가구 주택에 돌파구가 마련됐습니다. 1999년5월9일부터 시행된 개정 건축법에 따라 그동안 금지됐던 다가구주택의 구분등기가 허용돼 공동 주택인 다세대주택으로 바꿀 수 있게 개정되어 구분등기가 가능한 세대별로 한 가구씩 분할해 매도할 수도 있고 임대사업자로 등록하는 것도 가능해졌습니다. 따라서 그동안 경매시장에 소외되어온 다가구주택을 경매를 통하여 취득한 후 임대사업을 하는 것에 대한 관심이 매우 고조되고 있습니다. 나. 다가구주택의 다세대주택으로의 전환 다가구와 다세대를 나누는 가장 큰 기준은 가구별로 등기를 할 수 있는지 여부입니다. 그러나 이제는 구분등기가 가능해져 두 주택의 구분은 없어진 것이나 다름없는데 다가구주택을 구분 등기하려면 우선 다세대주택으로 용도를 바꾸어야 합니다. 관할 시,군,구에 용도변경을 신청해 건축물 관리대장의 기재사항을 다세대 주택으로 바꾸면 되는데 이때에 다음의 두가지 요건을 갖추어야 합니다. ① 세대별로 구분되는 벽두께에 대한 것입니다. 각 가구를 분리하는 벽두께가 다세대의 방화벽 기준인 19cm를 넘어야 합니다. ② 주차장 확보기준인데 이는 별로 어렵지 않은 것이 건축법에서 다세대의 주차장 규정을 다가구 수준으로 완화하였기 때문입니다. 그외 또 토지공사나 주택공사에서 단독 주택으로 분양한 용지에 건축한 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다는 문제가 있습니다. 다. 세금감면에 대한 고려 다가구를 다세대로 바꾸면 구분등기에 따른 비용과 보유세인 재산세 종합토지세 소득세, 양도세를 내야 하지만 임대사업자로 등록하면 이런 세금을 감면 또는 면제받을 수 있습니다. 임대사업을 하려면 구청과 세무서에 신고를 해야 하고 또 임대기간이 끝나지 않았더라도 세입자와 재계약을 해야 하는데 이는 등기부상 임대 목적물이 달라졌기 때문입니다. 라. 경매를 통한 다가구주택의 구매 다가구주택을 구입 할 때는 경매를 통해 구입 비용을 크게 낮출 수 있습니다. 다가구는 아파트에 비해 인기가 떨어져 시세의 절반 값에도 낙찰 받을 수 있고 또 경매로 낙찰 받으면 기존 세입자와 재계약을 할 필요가 없고 빈집을 넘겨받아 리모델링을 통하여 부가가치를 올린 후 임대사업을 할수도 있습니다. 다만 경매는 세입자 문제, 담보 대출 등 권리분석이 중요하므로 전문가의 조언을 받는 게 좋습니다.   부동산임대소득의 소득금액 계산특례     부동산임대소득은 본래 사업소득이지만, 수입금액계산방법, 결손금공제방법 등에서 일반 사업소득과는 달리 구분하여 소득금액을 계산합니다 (법18조 ①) 부동산임대수입금액의 계산은 부가가치세법에 의한 과세표준계산과 상이하여 세무조정사항이 발생할 수 있습니다     1. 부동산임대소득이란? (법18 ①)   ▶  개인이 사업적으로 부동산등 법에 열거된 권리를 『대여』하여 받은 소득을 말한다   ▶  『대여』란(법18 ③) - 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것 - 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용·수익하게 하고 그 대가를 받는 것    2. 부동산임대소득의 범위(법18)   ▶  부동산임대소득 범위 - 부동산 또는 『부동산상의 권리』의 대여로 인하여 발생하는 소득 ※『부동산상의 권리』란 : (영28 ①) ㆍ 전세권·부동산임차권을 말하며, 지역권·지상권은 제외한다 - 공장재단 또는 광업재단의 대여로 발생하는 소득 - 광업권자·조광권자·덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로써 얻는 소득   ▶  관련예규 등 - 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함함)을 설정 또는 대여하고 받는 금품은 기타소득에 해당하며, (제도46011-12212, 2001.07.18) (법21 ①9) - 부동산외의 기계, 장비 등의 자산임대는 사업소득에 해당한다.(법19 ① 19호) - 물품 또는 장소를 일시적으로 임대하고 받는 대가는 기타소득으로 본다(법21 ① 8) - 광고용으로 토지·가옥의 옥상 또는 측면 등을 사용하고 받는 대가는 부동산 임대소득임(통칙 18-4)   ▶  비과세 부동산임대소득 - 전답의 임대소득 ㆍ 전답을 작물생산에 이용하게 함으로써 발생하는 소득(법12조 2호)  - 일정한 주택임대소득 ☞ 참조 : 주택임대사업자의 신고    3. 부동산임대소득금액의 계산   ▶  소득금액계산(법18 ②) - 기장신고 : 비치·기장한 장부에 의한 총수입금액에서 필요경비를 공제한 금액 - 추계신고 : 총수입금액에 기준경비율 또는 단순경비율에 의하여 산출된 금액 ▶  임대보증금등에 대한 소득금액계산 특례(법25 ①, 영53 ③, ④) - 간주임대료 계산 개인이 부동산 또는 부동산상의 권리를 대여하고 받는 보증금·전세금에 대하여는 다음과 같이 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다 구  분 계    산    방    법 기장신고 ( 당해과세기간의 보증금의 적수 - 임대부동산의 건설비상당액적수 ) × 1 ── 365 × 정기예금 이자율 - 당해과세기간의 임대사업부분에서 발생한 금융수익의 합계액 추계신고 ( 당해과세기간의 보증금의 적수 - 임대부동산의 건설비상당액적수 × 50% ) × 1 ── 365 × 정기예금이자율 ※ 건설비상당액은 취득당시의 법99조에 규정하는 기준시가에 의함 ㆍ추계신고시 건설비상당액의 차감의 변천 연도 ~1996귀속 1997~2002귀속 2003귀속 2004귀속~ 차감액 공제 없음 기준시가의 100% 기준시가의 50% 공제 없음   - 『임대용부동산의 건설비상당액』 (규칙23 ②) ㆍ 당해 건축물의 취득가액을 말하여 자본적지출을 가산하고 재평가차액은 제외한다 ㆍ 건설비상당액에는 토지가격은 제외한다 ㆍ 1990.12.31 전·후에 각각 취득해 임대한 경우 ‘건설비상당액 및 기준시가’의 적용기준      (재소득46073-163, 2002.12.4) 구분 적용기준 1990.12.31 이전에 취득한 건물을 임대한 부동산임대사업자의 2001년 귀속 간주임대료를 계산 영 164 ⑤의 규정에 의하여 “매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액”을 기준으로 계산 1991.1.1 이후에 취득한 건물을 임대하고 2000년 과세기간까지 장부와 증빙에 의하여 종합소득세를 신고해 오고 있는 부동산임대사업자   “임대용부동산의 장부상 취득가액”으로 계산   1991.1.1 이후에 취득한 부동산으로 2000년 과세기간까지 계속 추계결정을 받아왔던 부동산임대사업자의 2001년 귀속 간주임대료를 계산 영 164 ⑤의 규정에 의하여 “매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액”을 기준으로 계산 ㆍ 거주자가 부동산임대업을 영위하기 위한 건물취득과정에서 근저당 설정과 관련된 비용은 부동산 취득가액에 가산하며, 부동산취득시 의무적으로 취득한 유가증권을 양도함으로서 발생한 손실은 부동사임대소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 없는 것임 (서일46011-11603, 2002.11.28) - 추계결정·경정시『건설비상당액』은 취득당시 건물의 기준시가에 의한다 - 『정기예금이자율』 (국세청 고시 2003-37, 2003.12.24) ㆍ 2003귀속에 대한 간주임대료 계산시 이자율은 4.2%를 적용한다. ㆍ 간주임대료 계산시 정기예금이자율의 변천 연도 1999~2000귀속 2001귀속 2002귀속 2003귀속 이자율 7.5% 5.8% 4.6% 4.2% - 『임대사업부분에서 발생한 금융수익』 ㆍ 비치·기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 이자수입, 할인료 및 배당금에 한한다(영53 ⑥) ※ 장부에 의하여 소득금액을 계산하는 경우에 한하여 보증금운영수익을 차감함   ▶  관련예규 소득46011-1644, 1997.06.19 임대사업부문에서 발생한 수입이자란 임대보증금 등의 이자로서 당해 과세기간에 발생했으나 수입시기 미도래분도 포함됨 국심97서2309, 1998.01.21 임대보증금에 대한 운용내역이 불분명한 수입이자는 간주임대료 계산시 차감하지 아니함 ▶  선세금의 수입금액계산방법 미리 받은 임대료에 대하여는 다음과 같이 총수입금액에 산입한다    선세금의 총수입금액 = 선세금 ×    당해연도의 해당월수 ───────────      계약기간의 월수 ▶  관리비 및 공공요금 등 - 임대료외에 유지비나 관리비등의 명목으로 지급 받는 금액이 있는 경우 전기료·수도료등의 요금을 제외한 청소비·난방비 등은 총수입금액에 산입한다.(통칙24-12) - 다만 전기료·수도료로 징수하는 금액이 공공요금으로 납부할 금액을 초과하는 경우는 그 초과하는 금액을 부동산임대 총수입금액에 산입한다. (통칙24-12) - 부동산임대소득이 있는 자가 당해 사업용자산의 손실로 인하여 취득하는 보험차익은 부동산임대수입금액에 산입한다. (영51 ④)     4. 부동산임대소득에 대한 신고방법   ▶  특수관계자에 해당하는 동거가족과 함께 부동산임대사업을 하는 경우는 지분이 가장 큰 공동사업자의 소득으로 합산하여 신고하여야 한다 (법43 ③)   ▶  임대보증금 등의 간주임대료를 계산한 경우 『임대보증금 등의 수입금액 조정명세서(1)(2)』를 첨부하여 신고하여야 한다.     5. 부동산임대소득의 수입시기 (영47)   가. 일반적인 경우 - 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정해진 것 : 그 정해진 날 - 계약 또는 관습에 의하여 지급일이 정해지지 않은 것 : 그 지급을 받은 날   나. 부동산임대소득 수입시기 특례 (영47) - 임대차계약의 존부의 쟁송(미불임대료의 청구에 관한 쟁송을 제외)에 대한 화해·판결등으로 인하여 이미 경과한 기간에 대한 임대료(지연이자, 기타 배상금 포함)의  수입시기는 그 판결·화해가 있은 날로 한다 - 다만, 공탁된 금액에 대하여는 위 가.의 규정에 의한 날을 수입시기로 한다