오피스텔 투자 시 일반임대사업자와 주택임대사업자 등록관련...

 오피스텔을 분양받은 후에 임대사업자로 등록을 해야하는데 일반 임대사업자와 주택 임대사업자 중에서 어떤 임대사업자로 등록을 하는 것이 좋을까요..

주택임대사업자로 등록하는 것은 의무사항이 아니고 선택사항입니다.

지금은 준주택으로 분류되는 오피스텔은 건축법상으로 업무용 부동산입니다.

업무용부동산은 주택보다 취득세율이 높고, 부가세 부분이 따라옵니다.

​오피스텔의 취득세율은 4.6%입니다.

주택도 가격과 전용면적에 따라 취득세율이 다르지만 국민주택규모인 85㎡ 이내의 규모이고 가격이 6억 이하일 경우

1.1%의 취득세를 납부하므로 세율의 차이가 상당합니다.

또 부가세 부분이 있는데요..오피스텔을 분양받고 일반임대사업자로 등록하면 건물분 가격의 10%의 부가세를 환급 받게 됩니다. 이 금액이 보통 분양가의 7%정도를 차지를 하니 무시할수 없는 금액이기 때문에 일부 분양상담사 분들의 경우 무조건 임대사업자로 등록하고 부가세를 환급받도록 안내하는 경우가 많습니다...취득후 20일 이내에 일반임대사업자로 등록하면 됩니다.

일반 임대사업자로 등록한다는 것은 업무용으로 임대한다는 것이므로, 만약 일반임대사업자로 등록하고 주거용으로 사용하다 적발될 경우 환급받은 부가세는 다시 추징당하게 됩니다. 또 임차인에게 임대료의 10%에 해당하는 부가세를 징수하여 납부해야 합니다. 일반임대사업자 등록시 세입자는 전입신고가 불가하고 연말정산에서 월세세액공제도 배제됩니다.

일반 임대사업자가 아닌 주택임대사업자가 되면 여러 가지 혜택이 많습니다.

정부는 민간의 임대주택공급을 장려하기 위해 주택임대사업자 등록 시 여러가지 혜택을 주고 있습니다.

오피스텔을 취득 후 30일 이내에 주택임대사업자로 등록하면, 부가세 환급은 받지 못하는 단점이 있지만, 취득세와 재산세, 소득세 등 세금의 혜택을 받을 수 있습니다.

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먼저 취득세 혜택부터 살펴보겠습니다.

최초 분양하는 공동주택(주거용 오피스텔 포함)에 취득세 감면을 해주는 혜택이 있습니다.

‘최초’에 초점을 맞추셔야 합니다..다시말해 최초 분양자가 주택임대사업자 등록한 경우입니다.

기존의 오피스텔을 매수하면 취득세 혜택이 없습니다. 분양받은 분에서 분양권을 매입하여도 ‘최초’에 해당되지 않습니다...2018년말까지 전용면적 60㎡이하의 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 취득세를 100% 감면해 주고 있습니다.

예를 들어 분양가 1억원의 신규분양 주거용오피스텔을 매입하여 일반임대사업자와 주택임대사업자로 등록할 경우의 취득시 부담액을 비교하면 약 309만원 정도 일반임대사업자의 세금부담이 적습니다. 그러나 단순히 몇 백만원을 줄이는 것만이 능사가 아닙니다.  따라서 임대기간 동안 적발되지 않았다고 안심할 수 없게 되었습니다.

<일반임대사업자 VS 주택임대사업자 취득 시 부담액 비교>

주택임대사업자가 임대주택을 보유하는 중에 재산세 해택도 있습니다.

임대주택의 전용면적에 따라서 재산세 감면혜택이 차등하여 주어지는데요

2018년까지 2채 이상의 주택을 임대하는 경우에...전용면적 60㎡이하의 경우에는 60% 감면되고,

전용면적 85㎡이하의 경우에는 25% 감면이 됩니다.

소득세 부분의 혜택은 어떤지 보겠습니다.

일반임대사업자가 얻는 임대소득은 그 금액이 얼마이든지 관계하지 않고 모든 금액이 종합소득에 합산과세되지만

주택임대사업자의 임대소득에 대해서는 연 2천만원 이하의 금액에 대해서는 올해말(2016년)까지 비과세됩니다.

내년 2017년 이후부터는 분리과세하여 14%의 세율을 적용하니 주택임대사업자의 소득세 혜택이 상당하다는걸 알수 있죠.....또한 주택임대사업자 등록 오피스텔은 전입신고가 가능하게 되므로 세입자의 선호도가 높아져 공실위험이 낮아집니다.

주택임대 사업자로 등록을 하면 지켜야 될 의무사항도 있습니다.

의무임대기간 4년을 반드시 지켜야 하고(4년의 의무임대기간 동안 매도가 불가능), 거주하는 주택을 양도하면서 양도소득세 비과세 혜택을 받은 경우..의무임대기간은 4년이 아닌 5년이 되므로 이 부분도 잊으면 안되겠습니다. 의무기간을 어기는 경우 감면받은 취득세, 재산세가 추징되구요. 1천만원의 과태료를 물게 되니까 꼭꼭 의무기간 엄수입니다.

그렇다고 절대로 임대주택을 팔지 못하지는 않습니다....어쩔수 없는 경우 임대의무기간 중이라도

임대주택을 매매할 수 있는 예외 규정이 있습니다.

하나, 시장, 군수, 구청장에게 임대주택 양도신고를 하고..다른 임대사업자에게 매각하는 경우가 매각이 가능한 예외

     규정에 해당됩니다.

둘,  부도나 파산이 되거나 그 밖의 경제적 사정으로 인해서 임대를 계속할 수 없는 주택임대사업자는 임대주택이 소재

    하고 있는 시장, 군수, 구청장으로부터 양도허가를 얻으면 매도할수 있습니다.

◈ 주택임대사업자 사업자 세금혜택

◈ 오피스텔 주택임대사업자 신청절차

      거주시 시청 주택과 방문

→ 시청 주택과에 방문해 비치되어 있는 주택 임대사업자 등록신청서 작성

→ 신분증, 주민등록초본, 분양계약서, 주택임대사업자등록 신청서 작성한것 담당자에게 제출

→ 주택임대사업자 신청(7일이내 임대사업자등록 신청서 발급) → 7일 후 주택임대사업자등록증 수령

→  취득세 감면신청 → 물건지 관할세무서 방문 → 면제사업자 등록신청서 작성(서류 : 신분증, 도장, 분양계약서)후 접수

→ 면세 사업자등록증 수령 → 임대계약체결(표준계약서 사용 임대주택법 제32조2항 표시된 내용 기재)

→ 물건지 시, 군, 구청 주택과 임대조건 신고(30일) → 물건지 시, 군, 구청 주택과 오피스텔 임차인 현황신고(1년)

→ 물건지 시, 군, 구청 주택과 주택임대사업자 등록사항 변경신고(30일) → 물건지 세무서 임대사업장 현황신고

 <요 약>

1. 일반 임대사업자 등록...관할 세무서 등록

 - 분양가에 포함된 부가가치세(분양가 중 건물분에 대해 10%)환급가능.

 - 임차인이 사업장으로 사용할 경우 월 임대료 경비처리 가능하며, 부가세 환급도 가능함.

 - 세입자에게 월세외에 부가세 10%를 부담시켜야 함.

 - 취등록세 감면혜택 없음.

 - 세입자 전입불가능.

2.주택 임대사업자 등록...거주지 시.구청와 관할 세무서 등록

 - 취득세, 재산세, 소득세, 양도세 절감차원에서 가장 유리한 방법임.

 - 세입자의 전입신고가 가능하여 세입자 구하기 용이함.

 - 주택임사업자는 부가세 없는 면세 사업임.

 - 주택임대사업자로 등록된 오피스텔은 주택수에 포함되지 않기 때문에 1가구 2주택에 해당하지 않음.

 - 의무 임대기간을 4년 이상으로 하여야 하며, 취득 후 4년 이내에는 특별한 사정이 없는 한 매매할 수 없음.

3. 사업자 등록하지 않음.

 - 일반사업자든지 주택임대사업자든지 사업자 등록을 하지 않고 등기를 하게되면,

   본인이 거주를 하던, 임대를 주던 간에

 - 주거용주택으로 보아 1주택자인 경우 1가구 2주택에 해당.

 - 취득세 감면혜택없음.

 - 소유권 이전 후 언제라도 매매 할 수 있음.