세무서에서 확정일자를 받기위해 상가건물임대차보호법 상 환산금액의 적용범위에 부가세 포함여부는 ?

관계법령...상가건물 임대차보호법

 

제3조 (대항력 등)

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 ''부가가치세법'' 제 5조, ''소득세법''제 168조 또는 "법인세법"

제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음날 부터 제 3자에 대하여 효력이 생긴다

제5조 (보증금의 회수)

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자을 받은 임차인은 "민사집행법"에 따른 경매 또는 "국세징수법"에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다  우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다

 

법무부 법무심위관실 유권해석 2007.7.30

 

-질의요지 : 임차인이 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있는 때는 언제부터인가?

-검토의견 : 상가건물임대차보호법상 대항력은 건물의 인도와 사업자등록의 두 가지 요건을 모두 갖추어져야하고 , 두 가지 요건을 모두 갖춘 그 다음 날 부터 대항력이 발생합니다.대항요건을 모두 갖추고 세무서장으로부터 임대차 계약서상의 확정일자를 받으면 경매, 공매 시 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있읍니다.

 

 사업장관할 세무서에서 확정일자를 받을 수 있읍니다.

 

상가건물임대차보호법 제 5조에서 관할 세무서장으로부터 임대차 계약서상에 확정일자를 받은 임차인은 보증금을 우선 변제받을 권리가 되어있읍니다.   상가건물 임대차보호대상인 사무실을 보증금( 서울특별시 :3억원이하, 지방 1억5천만원 )을 보호받기 위하여 관할 세무서에 사업자등록을 하고 확정일자를 받으면 됩니다.

 

 

 

--(상담사례)--

 

Q .  지방으로 상가 환산보증금이 1억5000만원 이하 적용입니다

보증금3000만원에 월세120만원 부가가치세 12만원 별도로 계약하고 세무서에 갔더니  상가임대차보호법 적용대상이 아니라고 확정일자를 안해줍니다

보증금3000만원+(월세120만원+부가세12만원)x 100 으로 1억5000 이 넘는다고 하니 판례하고 국세청하고

어느것이 맞는것인지요?

 

A . 결론부터 말씀을 드리면 환산금액에 부가가치세가 포함 됩니다.

 

계산법은  보증금 + ( 월세 + 부가가치세 ) * 100  가  현재 법무부의 입장이라

 세무서에서는 위 계산법으로  서울기준으로 3억이 넘어가면 확정일자를 반려하고 있습니다.

 

 (국세청 납세자 보호과 02-397-1517 답변입니다.)

 

답변은 국세청은 법무부 해석에 따를 수밖에 없는 입장이고,

법무부에서는 부가가치세를 포함해서 적용하라는 해석을 내놓고 있기 때문입니다.

 

그러나, 수원지법 2008나27056 의 판결을 보면 부가가치세를 제외해야한다는 판결이있어 논란이 되고 있습니다만,

법무부에서는 상기 판결이 대법원 판결이 아닌 고등법원 판결이고, 이 판결이 1심 판결과는 반대이고, 자신들의 해석과는 상반되는 판결로 인정할수 없다라는 입장이라합니다.

 

1. 국가의 유권해석보다는 "판례"가 더 우선합니다.

    이렇게 국가의 유권해석과는 다르게 판례가 나온 경우가 많이 있습니다.

    그런 경우에는 "판례"를 더 우선해야 합니다.

 

2. 상가의 환급금을 계산할 때에는 부가가치세는 포함시키지 않습니다.

 

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수원지방법원 2008나27056 판결은

월세를 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 하였다면 이는 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 월세에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고, 정해진 월세 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 ‘차임’에 포함시킬 이유는 없다"

 

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3. 이런 판례를 복사해서라도 가지고 가서 확정일자를 받도록 해보시길 바랍니다.